Hauptrisiken trägt die Brauhaus-Hotel-Projektgruppe und nicht die Stadt

ROTHENBURG – Die endlose Geschichte wird es sicher nicht, denn die Vorleistungen sind zu groß und die Planungsbeteiligten wollen endlich Geld sehen. Am Montag, 14. Ok­tober, soll der Brauhaus-Beschluss des Stadtrates vom 19. September formal abgerundet werden, was endgültig grünes Licht für den Verkauf des Grundstücks bedeutet. Mit 16 zu 7 fiel nichtöffentlich die Zustimmung aus, wobei die Kritiker bemängeln, man habe unnötig die bisherige Geschäftsgrundlage verlassen. Dass Risiken bleiben, bestreitet bei diesem Projekt niemand. Für die Mehrheit überwiegt derzeit das Positive.

Mit Hinweis auf die Nichtöffentlichkeit traut sich keiner Genaues zu sagen, dabei sind jedoch die wesentlichen Parameter schon früher publiziert worden und wenn man jetzt teilweise davon abweicht, bedarf diese Nachricht nicht unbedingt der Geheimhaltung. Worum geht es?

Nach der bisherigen Geschäftsgrundlage, die selbst Anfangskritiker besänftigt und zu großer Ratsmehrheit geführt hatte, war (u.a. mit Hilfe eines Münchner Fachanwaltes) schon länger ein Paket festgezurrt worden, bei dem der Grundstückserwerber die rechtsverbindliche Verpflichtung eingeht, dort nichts anderes als das von fast allen gewünschte 5-Sterne Tagungs- und Wellnesshotel mit rund 170 Zimmern zu bauen. Außerdem sollte zum Geländekauf die Finanzierung stehen und die Planer selbst hatten schon mehrmals gehofft bald Investoren und Betreiber präsentieren zu können.

Eingang zum verfallenden Dornröschenschloss oder künftig zu einem Tagungshotel? Fotos: diba

Letzteres hat sich zwar konkretisiert und angeblich stehen alle „Gewehr bei Fuß“, aber es können noch nicht alle Partner genannt werden: erst bis zum Februar oder März sei mit der Vorstellung des Betreibers zu rechnen, heißt es. Ebenso ist der abschließende Finanzierungsplan mit den Investoren erst noch auf den Tisch zu legen.

Vor allem aber stören sich die sieben Räte von UR und FRV (die nicht geschlossen stimmte) an der herausgefallenen Rücktrittsklausel für die Stadt vom Kaufvertrag und wollen sich nicht auf Absichtserklärungen, sondern Verbindlichkeiten einlassen. „Da kommt halt das Anwaltsdenken ins Spiel was auch der Fachanwalt so sieht“, betont FRV-Fraktionsvorsitzender und Jurist Dr. Karl-Heinz Schneider. Richtig ist, dass unverändert das 5-Sterne-Haus nach DEHOGA-Standard erwähnt bleibt, aber es gibt keine ausdrückliche Verpflichtung, die an das Grundstücksrückgaberecht im Nichterfüllungsfall gekoppelt ist. Außerdem fehlt eben bis dato der letzte Finanzierungsnachweis. Das sind im Wesentlichen auch die Gründe wie sie UR-Fraktionschef Hermann Schönborn darstellt, der die grundsätzliche Befürwortung des Hotelvorhabens hervorhebt, aber die jüngsten Vertragsänderungen als „zwiespältig“ ansieht.

Während bislang der Generalplaner Klaus D. Krebs und Architekt Rüdiger Patzschke eine herausragende Rolle (neben Bauermeister) spielten, wäre dann eine eigene Betreibergesellschaft mit neuen Leuten zu gründen. Dass man dazu noch keine endgültigen Namen kennt missfällt Stadtrat Dr. Schneider und anderen. Das Zepter hat im Moment Prof. Dr. Reinhard Bauermeister in der Hand, der mit energiegeladenem, persönlichem Einsatz das Vorhaben erst soweit gebracht hat, was auch seine Kritiker neidlos anerkennen.

Dr. Bauermeister betont, dass man beim derzeitigen Stand des Verfahrens keinen Investor bekommt, der die Millionen hinlegt. Es gäbe noch zig Themen, die es jetzt zu bearbeiten gelte. Dass das neue Procedere durchaus üblich ist, erläuterten in nichtöffentlicher Sitzung die Fachleute. So Professor Dr.-Ing. Willi Alda, der sich mit Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft auskennt und bis 2004 Geschäftsleiter der Deka Immobilien Investment GmbH war. Involviert ist bekanntlich auch Prof. Dr. Christian Buer, zuständig für Tourismusmanagement an der Hochschule Heilbronn. Dass man vor Ort mit der Steuerkanzlei Jakoby und dem Architekturbüro Döllinger zusammenarbeitet, wird vertrauensbildend gesehen. Im Hintergrund wären weitere Namen zu nennen (auch Banken), die zeigen, dass es Prof. Bauermeister tatsächlich gelungen ist den notwendigen Personenkreis für dieses schwer zu stemmende Hotelprojekt zusammenzubringen. Niedrige Zinsen erleichtern die Finanzierung.

Vereinfacht gesagt wollen die möglichen Investoren mit dem Grundstückskauf einfach eine Sicherheit haben, denn der Boden kann beliehen werden. Und natürlich möchte man als letzten Rettungsanker für den Fall eines späteren Scheiterns oder einer Insolvenz des Unternehmens wenigstens über das Grundstück verfügen können. Dass dann dort „alles Mögliche“ gebaut werden könne, halten Verwaltung und Stadtratsmehrheit für wenig realistisch.

Der Paragraph 35 Bundesbaugesetz regelt im Wesentlichen, was machbar ist, aber hier kommen andere Einschränkungen dazu, die das Risiko minimieren. „Das Baurecht sagt, was wir tun dürfen und was nicht“, meint auch Dr. Bauermeister und Oberbürgermeister Walter Hartl setzt darauf, dass letztlich über das baurechtliche Verfahren weitgehend Einfluss genommen werden kann. Denkmalpflege, Fledermausbestände und natürlich der hohe Aufwand des mit Millionen zu sanierenden Untergrundes kommen erschwerend hinzu.

Schließlich geschieht auch künftig noch alles auf eigenes Risiko der Projektplaner und die müssen nach dem Grundstückskauf bis zu zwei Millionen in die Hand nehmen, um das Ganze planerisch voranzutreiben – schon bisher sind zwischen drei und vierhunderttausend Euro an Kosten angefallen. „Wir haben kein Interesse daran, dass dies zu einem Rohrkrepierer wird und wir haben Wort gehalten“ , sagt Bauermeister. Aber erst, wenn die Besitzgesellschaft stehe dürfe der Betreiber (renommierte Hotelkette) bekannt werden. Jetzt sei die Zwischenfinanzierung zu regeln.

Das jetzige Vorgehen sei zur Zwischenfinanzierung „nicht ungewöhnlich“ erläutert Oberbürgermeister Walter Hartl auf Nachfrage. Investoren und Betreiber wollten natürlich Sicherheiten, denn schließlich könnten solche Vorhaben ja auch an der Baugenehmigung scheitern. Auf einen direkten Grundstücksrückgabeanspruch verzichte man aus nachvollziehbaren Gründen. Und Rechtsrat Michael Sommerkorn sieht über das Bauplanungsrecht die notwendigen Steuerungen für gegeben. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan, dessen Aufstellung am 19. Ok­tober beschlossen werden soll, ließen sich die gestalterischen Vorgaben festlegen. Das gewünschte Spitzen- Tagungshotel ist enthalten und das Kaufangebot für das Grundstück bis 31.12.2013 befristet. In zwei Passagen soll noch eine weitere Konkretisierung zur Sitzung erfolgen.

Natürlich hat die Stadt bei einem Scheitern des Projektes, das noch jederzeit möglich ist, zunächst keinen direkten Grundstückszugriff – aber vielleicht wäre sie auch gar nicht erpicht darauf? Es käme auf den konkreten Fall an. „Allen ist bei einem solchen Projekt gegenwärtig, dass es nie ganz ohne Risiko geht“, unterstreicht Walter Hartl. Die tatsächliche Risikolast aber liegt bei den Projektplanern für die jeder Planungstag schon Geld kostet. Im Hintergrund werden bereits interessante regionale Kooperationen im Gesundheits- und Erholungsbereich diskutiert und auch kulturell will man das Hotel als Bereicherung nutzen.

„Der Hotel- und Gaststättenverband befürwortet laut Vorsitzendem Manfred Meinold grundsätzlich das Luxus-Tagungshotel, das neue Gäste bringe und sowohl der vorhandenen Gastronomie wie auch dem Handel nützen könne. Allerdings hat man verstärkt Bedenken, dass es zu niederpreisigen Angeboten komme und damit zu einem „Verdrängungswettbewerb für unsere Familienbetriebe“ (so Meinold). Unter Einschaltung des Verbandsjuristen (man hat schon 2011 dazu ein teueres Gutachten erstellen lassen, das den Hotelbau kritisch sieht) will sich der Ortsverband jetzt nochmal ausgiebig damit befassen, da man verunsichert sei.

Ob es wirklich 2016 zur Tagungshotel-Eröffnung auf dem Brauhausgelände kommt, bleibt weiterhin die spannende Frage. Mit dem Grundstücksverkauf allerdings wachsen die Zwänge zur Realisierung. diba